DSCG Droit des contrats : commentaire d’arrêt

Cass. civ. 3^e, 23 juin 2021, n° 20-17.554 (Droit des contrats)

Dans le cadre de ses préparations au DSCG, Ipesup propose un commentaire des principaux arrêts en relation avec le programme de Droit en UE 1, par Stephen ALMASEANU, vice-procureur chargé des affaires commerciales au tribunal de commerce de Paris, professeur à Ipesup.

www.courdecassation.fr
(Blog de Clément François du 24 juin 2021 : clementfrancois.fr)

Quelle sanction le juge saisi doit-il appliquer en cas de non-respect d’une promesse unilatérale de vente ?

On sait que par une telle promesse le propriétaire d’un bien s’engage à vendre ce bien à un prix déterminé et dans un délai déterminé. Le bénéficiaire de la promesse, lui, ne s’engage pas à acheter (sinon, il s’agit de ce que l’on appelle une promesse synallagmatique de vente). Dans la promesse unilatérale, le bénéficiaire s’engage au maximum à verser une indemnité au promettant s’il décide finalement de ne pas profiter de la clause, l’idée étant alors de rémunérer l’immobilisation du bien pendant le moment où le bénéficiaire pouvait opter.

Mais que doit-il se passer si le promettant, au lieu d’attendre la décision du bénéficiaire, décide de vendre le bien à un tiers, en ne respectant donc pas son engagement ?

La solution la plus forte, et la plus respectueuse de la promesse, est certainement l’exécution forcée en nature : le promettant s’est engagé à vendre, le juge doit pouvoir le forcer à le faire…

Depuis un fameux arrêt quasiment unanimement critiqué par la doctrine (Cass. civ. 3^e, 15 décembre 1993, Consorts Cruz), la Cour de cassation, par un revirement, avait mis fin à cette possibilité, en ne permettant comme sanction au profit du bénéficiaire que l’attribution de dommages-intérêts : « Tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation de la promettante ne constituait qu’une obligation de faire et (…) la levée d’option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir ». La Cour de cassation abandonna ensuite le fondement de l’obligation de faire (ancien article 1142 du code civil), mais elle maintint sa solution : au fond, le promettant pouvait donc violer sa promesse en vendant valablement à un tiers, mais il devait indemniser le bénéficiaire. Si le tiers lui versai un complément de prix supérieur à sa future condamnation, le promettant avait alors bien eu raison de ne pas respecter son engagement…

Cette solution étant, nous l’avons dit, quasiment unanimement critiquée, le législateur a profité de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats pour inscrire dans le code civil une solution contraire. C’est désormais l’article 1124 du code civil, applicable, comme tous les nouveaux textes, aux contrats conclus ou renouvelés après le 1^er octobre 2016, qui régit la matière :

Article 1124

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. 

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

Cela signifiait que, sauf si la Cour de cassation changeait d’avis, sa jurisprudence Consorts Cruz ne jouait plus que pour les vieilles promesses, car pour celles signées après le 1^er octobre 2016 la solution est désormais claire : malgré la vente effectuée en violation de la promesse, le bénéficiaire peut lever l’option et ainsi entraîner la formation du contrat…

C’est tout l’intérêt de l’arrêt du 23 juin 2021 ici commenté : la Cour de cassation, en sa troisième chambre civile (celle qui avait rendu l’arrêt Consorts Cruz en 1993), abandonne sa vieille jurisprudence et s’aligne, jusqu’à un certain point (cela restera à démontrer pour la règle posée par l’article 3 de l’article 1124) sur le nouveau texte.

Les paragraphes 7 et s. de l’arrêt ne laissent guère de doute : le promettant s’engage bien, dans la promesse, à vendre, et cet engagement empêche toute rétractation valable, ce qui signifie que le bénéficiaire, même après la vente au tiers, peut lever valablement l’option et entraîner ainsi la formation du contrat.

« 7. En application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire.

1. 8. Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).
   9. Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.
   10. Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19).
   11. Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». 

Un revirement après presque 30 ans de résistance : tout est toujours possible en droit !